조합원 입주권 매매 표 보는 법, 실제 가격 측정 하는 법

안녕하세요 :)
저는 얼마 전에 조합원 입주권 매매 계약을 완료했습니다.
청약은 계속해서 떨어져… 무리되지 않는 선에서 내 집 마련은 하고 싶어 고민하며 둘러보던 중
내년 6월 입주 예정인 아파트에서 시세 대비 P가 저렴하게 나와 매매를 결정하게 되었습니다.

입주권을 알아보며 인터넷에 올라와있는 “00 아파트 84 타입 고층 입주권 매매” 등의 글을 찾으면서
부동산에 대해서 전혀 모르시는 처음의 저와 같은 분들이 있을까 하여 최대한 간략하고 쉽게
저의 이해를 바탕으로 매매 표에 대해서 설명해보려고 합니다.
하기는 일반적으로 보게 되실 표에서 금액들을 설명하기 쉽게 바꿔 만든 테이블입니다.

아무래도 조합원 입주권은 현금이 많이 필요하기 때문에 가장 먼저 확인하게 될 것이 필요한 현금과 앞으로 남은 잔금이 얼마인지 일 텐데요. 위에 표를 보시게 되면 여러 금액들이 더해지고 또 빠지면서 하단에 최종 현금 금액이 나와 있습니다.
이 금액은 어떻게 계산된 것일까요? 우선 매매가는 권리가액 + 프리미엄 + 공금 계약금 + (중도금) + 옵션 계약금의 합으로 이루어져 있습니다.
그렇다면 해당 금액 이 아파트를 구매하기 위해 들어갈 모든 금액일까요?
아닙니다. 저 금액 이외에 남은 중도금과 아파트 입주 시 필요할 잔금 또 옵션의 잔금이 있겠지요.
이에 대해서는 뒤에서 다시 말씀드리기로 하고 계산의 편의를 위해 이 아파트를 조합원분이 분양받으셨을 때의 분양가를 1억이라고 선정하고 표를 만들었습니다.

 

<필요현금 계산>
1.+권리가액: 권리가액은 감정가 * 비례율의 금액입니다.
2.+프리미엄: 일명 P라고 들 부르시죠 이 P가격에 따라 금액의 차이가 많이 나니 되도록 많은 입주권을 비교하셔서 저렴한 P를 찾는 것이 좋습니다.
3.+공급 계약금, -중도금: 보통 청약을 넣으신 분들은 아시겠지만 처음에 계약금 10% 중도금 6회-60% 잔금 30%를 순차적으로 나누어 되게 됩니다.
표에 있는 계약금과 중도금 5회 차의 금액이 각각 천만 원가 오천만 원으로 표시가 되어있습니다.
보통 중도금의 경우 매도인이 중도금 대출을 받으셨다면 승계를 받아 나중에 잔금을 치를 때 매수인이 집단대출로 상환을 하기 때문에 현재는 신경 쓰지 않아도 되지만, 계약금은 조합원 분이 자납을 하셨기 때문에 저희가 내야 하는 현금에 포함이 됩니다.
4.+옵션 계약금: 조합원 분이 옵션을 선택하셨다면 그 옵션의 계약금은 현금 자납을 하셨을 겁니다.
남은 옵션 금액은 입주 시 치르게 되므로 이 계약금은 저희가 내야 하는 현금에 포함이 됩니다.
5. -이주비 대출,-조합 무이자: 이주비 대출은 조합원 분이 재개발을 위해 살던 곳을 나가 다른 곳에 정착하기 위해 필요한 대출을 받은 것으로 이주비 대출과 조합 무이자는 매수인이 모두 승계를 받아 추후 갚아야 합니다.
따라서, 매도인은 본인이 사용한 돈이기 때문에 매매가에서 미리 저 금액을 빼고 나중에 매수인이 이것을 대신 갚는 것이지요.

이런 계산을 통해 저희가 필요한 현금은 총 3억 3천7백만 원이 됩니다.
하지만 매도인과 계약을 하고 잔금을 치르게 되실 때 취득세 4.6%는 별도로 들어가기 때문에 이에 대한 현금은 별도라고 생각하셔야 합니다. 취득세 관련은 나중에 다시 자세히 다루도록 하겠습니다.

그렇다면 해당 현금을 지불해 입주권을 매매한 후 아파트 입주 시 남은 잔금은 얼마가 되는 걸까요
<입주시 잔금>
1. 중도금: 해당 지역에 따라 LTV 규제가 다르니 중도금 60%이 모두 대출이 되었다면, 중도금 대출 승계를 받아 60% 중도금을 갚으셔야 합니다. 하지만, 이금액은 보통 잔금을 치르실 때 집단대출을 받아 상환하십니다.
2. 아파트 잔금: 계약금 10% 중도금 60% 를 제외한 잔금 30%를 입주 시 납부하셔야 합니다. 이 또한 집단대출로 보통 해결을 하십니다.
3. 옵션 잔금: 추가 옵션에 대한 잔금을 납부하셔야 합니다.
4. 이주비 대출, 조합 무이자: 위에 설명드린 바와 같이 승계받은 이주비 대출과 조합 무이자를 납부하셔야 합니다.
5. 취득세: 건물가에 대한 취득세를 납부하셔야 합니다.

나중에는 아파트 입주권 매매 과정에 대해서 포스팅해보도록 하겠습니다.
모두 적게 일하고 많이 버세요 ~!